作为小区业主的你，可能经常会发现：小区内的空地上，有时有家装、推销类等摊位做生意；小区建筑的外墙和电梯里挂上了许多各式各样的广告；小区消防通道上，有车辆临时停车；这些发生在小区内的行为必然会产生经济收益。

那么，小区电梯广告、停车费、场地租金等业主共有部分所产生的收益到底归业主还是物业？时至今日，这部分收益归属问题一直有争议。

近日，南京市中级人民法院审结了一起因小区公共收益引发的物业纠纷，业主们的诉求得到法院支持，让小区公共收益由 " 糊涂账 " 变成 " 明白账 "！搬起小板凳，跟着八块钱网一起来看看吧！

最近，南京市中级人民法院公布了一起案件的终审结果，判决某小区物业公司向业主返还10年的公共收益，总共124万多元。

2010年3月开始，该物业公司开始为南京江宁某小区提供服务。十多年来，小区物业一直将小区公共收益据为己有，也未定期公布小区公共收益的详细收支情况。2020年12月，该小区业委会向法院提起诉讼，要求物业公司返还小区于2010年至2020年期间的公共收益。

江苏南京市中级人民法院四庭法官【刘凡】：这个物业公司提出，它的支出大于公共收益，小区的公共收益为负数，即使有公共收益也应当纳入住宅专项维修资金，不应向业主返还，所以双方就产生了矛盾。

法院在审理调查中发现，物业公司提供的账目不清晰，无法举证实际支出。同时，双方在物业合同中没有对公共收益分配进行约定。

江苏南京市中级人民法院四庭法官【刘凡】：《民法典》规定，物业公司依靠业主共有部分所产生的收益，扣除合理成本之后，应当向业主返还。所以法院根据本案实际情况，依法酌定，所得收益的30%为其合理成本，剩余部分就归业主所有。

据此，南京市江宁区人民法院一审判决物业公司向小区业委会返还2010年至2020年期间的小区公共收益124万余元。物业公司不服，提起上诉，南京市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

1、小区公共区域的广告收益（例如电梯广告、户外广告）

对于这一部分收入，大家都有共同的认识，这是属于公共收益。电梯是小区的公共设施，属于公共区域。在小区内的其他公共区域设广告，这些收益理当纳入公共收益。

2、小区公共区域的停车位收益

在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益必然算入公共收益。如果小区车库，开发商能拿出产权，所有权属于开发商，那业主无权享有收益；如果车库的车位，开发商拿不出产权，那也应该算入公共收益。

3、小区公共区域内租赁的摊位收益

如果在小区的公共区域，有门面或者摊位出租，收取租金，收益属于公共收益。如果有公司来小区摆上一天或者一段时间的摊位，所缴纳的摊位费也属于公共收益，而一些小区时而会有水果摊、卖衣服的、卖书的摊位，道理一样。

4、利用小区公共配套如：活动场地、会所、游泳池经营收入

如果小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地，是属于小区的公共配套，在小区业主使用时，会缴纳一定的费用，那么这笔钱也应该是属于公共收益。

5、部分通信运营管理费

在一些宽带、通信公司进驻小区时，如果缴纳了费用，这笔费用也属于公共益。

6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿

例如在小区铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿，也属于公共收益。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。

7、自制售水机运营费用

现在小区有一些自制售水机，如果在这些售水机进驻时，也缴纳了管理费，那么费用应该属于公共收益。

8、物业管理用房的收益

如果小区配给物业管理用房，有两三间，甚至更多，物管公司有一间或者几间没有用，把剩下的租出去，那么租金就应该算作公共收益。

一是尽快召开业主大会，成立业主委员会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途；

二是向物业管理行政主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正；

三是联合业主直接向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

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